民企集体消失？196.9亿上海土拍的残酷真相

继国庆后北京、广州连续土拍后，上海也迎来了第三批次首轮土拍。上海本轮共出让7宗地块，最终4宗封顶、1宗溢价、2宗底价成交，总成交金额达到约196.9亿元。不仅楼市感受到了寒意，土拍市场活跃度也明显下滑，民营房企们更集体缺席。另外由于出让规则的变化，房企们更加谨慎选择，本轮土拍也成为了国央企的分水岭。上海196.9亿土拍背后，上楼市三个残酷真相浮出水面。01土拍热度下滑，民企集体缺席本轮次土拍，房企参与热情出现了明显下滑。本轮土拍7宗宅地全部成功出让。其中2宗底价成交，3宗高热度地块经过竞价、竞品质后，都进入到最终的摇号环节。上海第三批次首轮土拍除了保利发展、招商、象屿、建发外，新长宁、同济和长三角投资也有所斩获。但是除了城投托底外，本轮次参拍房企只剩下了15家，这可是2022年以来参拍最少的一次。上海历次土拍参拍房企数量，总爷整理总爷关注到，不但参拍房企减少，地块认购率也明显下降，说明地块的竞争热度也出现下滑。上海历次土拍平均购买人数量，总爷整理本次土拍中，7宗地块的平均竞买人只有4家，去年一地难求的景象不复。今年以来，上海权益拿地金额前十的房企，全部是国央企或混合所有房企。2023年上海土拍拿地权益金额排名，总爷整理绿城凭借二批次帽子戏法位列第一，拿地金额139.2亿元。招商凭借长期坚持杀入三甲，拿地金额114.3亿元。民营房企，更是罕见地集体缺席了本次土拍。一方面，由于销售滑坡和融资不畅，大部分民企的工作重心，都放在了保交付上面。另一方面，龙湖、宝华、大华等优质民企，在今年都完成了补仓，目前都在加紧进行建设和销售回款。以龙湖为例，今年4月在第一批次土拍中，龙湖以24.8亿元拿下嘉定区江桥镇地块。龙湖青云阙效果图10月11日，龙湖虹桥青云阙就开始了正式认筹，4月拿地、7月开工、10月开盘，龙湖继续保持着民企的节奏。凭借强大产品力，宝华、龙湖等民企依旧保持着竞争力，市场也需要百家争鸣。但第一个残酷真相就是：土拍热度正在持续下滑，且短期内很难看到更多民企入场。02国央企，也出现了分化即使是国央企包场，国央企之间也有很大差距。本次土拍中只报名了一宗地块的房企占比近一半，即使是在上海，国央企也变得更加谨慎。土拍行情的转冷，也是楼市行情的一面镜子。今年下半年以来，曾经一房难求的上海楼市转冷，很多先前拿地的国央企日子也不好过。以象屿为例，2022年9月象屿&同进&北蔡发展联合体,以29.44亿元竞得了嘉定区南翔地块，房地联动价5.8万/平。象屿同进虹桥嘉悦府效果图象屿同进虹桥嘉悦府入市后，因为没有轨交配套，加上象屿品牌号召力一般，楼盘表现一直不温不火。象屿同进虹桥嘉悦府选择了“小步快跑”，每次少量房源入市，10月四期入市仅138套吸引了90多组认购，认购率仅65%。相比于华润、招商等国央企强大的市场号召力，象屿产品并未得到市场证明，在市场下行期面临着巨大压力。本轮土拍中，象屿地产击退奉发集团、保利、招商蛇口，以总价16.93亿竞得了奉贤金汇地块，溢价率10%，房地联动价3.69万/平。象屿在上海奉贤的布局这块地并不处于奉贤新城核心地段，更偏向于金汇板块，象屿在板块内曾开发过象屿滨江悦府等多个项目。上海郊区目前普遍承压，象屿能否实现目标还有待观察。相比之下，品牌号召力更强、实力更雄厚、组织更健全的头部国央企，也拥有了更多的发展空间。总爷观察到，今年招商继续延续着去年的强劲表现，始终牢牢占据着上海销冠位置。2023年1-9月上海房企销售排名与此同时，招商仍在不断坚持深耕上海的战略，长期的坚持也收获了回报。本轮土拍，招商击败了保利发展、中海、华润、越秀、象屿、安高安联等6家竞品，以73.86亿元竞得浦东三林地块。招商竞得的浦东三林地块这也是招商蛇口今年在上海获取的4宗宅地，在上海单城累计投资额已达到126亿。上半年很多激进的国央企，并未参与本轮土拍。招商、保利、越秀等头部国央企则参与积极，继续维持着规模领先优势。第二个残酷真相就是，市场的巨大压力下，国央企也出现了明显分化。03竞品质压力大，扎堆核心区域本次上海土拍，顺应如今市场需求，推出了“高品质建设”竞价环节。地块报价至最高限价后，转入竞报“高品质建设”阶段，以举牌方式先竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”，再竞报“公租房比例”，最后才到乒乓球摇号环节。竞品质环节的提出，意味着拿地门槛的提高，对房企的资金实力和操盘能力都提出更高的要求。这次规则调整也让部分房企望而却步，参拍房企减少也可以理解。在利润压缩和市场下行的背景下，核心区域地块依然“抢手”，纷纷破顶进入摇号环节。本次土拍最热门地块，位于已经断供多年的核心区域长宁区。新长宁竞得的长宁地块这块地起始价24.64亿元，联动价11.8万/平，共吸引了包括招商、保利、中海、华润、中铁建、中铁置业、越秀、新长宁在内的8家房企参与竞争。经过21轮竞价触达上限27.1亿元，随后进入竞报高品质建设环节，8家房企竞买人均接受绿色建筑二星级和零能耗建筑的上限指标，以及8%公租房上限比例后进入摇号环节。新长宁竞得的长宁地块最终这块地由本地国企新长宁集团摇中，成交楼面价75350元/平，溢价率10%。同样位于市区的静安中兴路社区，也吸引了招商、保利发展、象屿、越秀四家报名，最终由保利发展15.46亿幸运拿下。保利竞得的静安中兴路地块这块地27轮报价之后达到最高限价，4家竞买人均接受绿建二星+近零能耗建筑要求，且均竞报7%公租房比例，最终全部进入摇号阶段。相比之下，远郊的地块显得更加冷清。青浦区金泽地块位于西岑科创中心范围内，联动价3.8万/平，由于远离市区操盘难度极大。长三角投资联合体竞得的青浦金泽路地块结果并没有市场化房企参与，最终被长三角投资联合体29.64亿疑似托底摘得。市场下行期，对远郊或开发难度较大地块，房企保持着更加谨慎态度。第三个残酷真相就是，竞品质带来更大压力，房企更愿意扎堆核心区，对远郊地块更加审慎。土拍是楼市的一面镜子。楼市的压力和情绪，如今完全传导到了土拍市场。民企的离场、国央企的分化、核心区的扎堆，行业迎来了更深度的调整。对于上海本轮土拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。

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